IRPF. Trabajador a jornada completa. Para que la actividad de arrendamiento sea considerada como una actividad económica en el IRPF, el contribuyente debe tener un empleado con contrato laboral y a jornada completa. Si no dispone de esa mínima organización de medios humanos, los rendimientos deben calificarse como procedentes del capital inmobiliario.
Hacienda, muy restrictiva. Respecto al cumplimiento de este requisito en el IRPF, Hacienda aplica criterios muy rígidos. Por ejemplo:
- No admite que la persona empleada sea un profesional autónomo o un gestor, ya que no habría contrato laboral.
- Tampoco considera que exista actividad económica cuando se tiene contratado a un trabajador a jornada completa que, al mismo tiempo, también trabaja para otra empresa (supuesto de pluriempleo). Aquí Hacienda presume que el empleado no dedica su jornada laboral completa a la actividad.
Carga suficiente. Igualmente, para que exista actividad económica, es preciso poder acreditar que la contratación del empleado es necesaria para la gestión de la actividad (es decir, debe existir una carga de trabajo suficiente). Así, el número y el tamaño de los inmuebles arrendados puede ser un indicio bastante relevante de la carga de trabajo. Así, por ejemplo, si sólo se alquilan dos o tres viviendas, el hecho de disponer de una persona contratada difícilmente acreditará que existe actividad económica.
Impuesto sobre Sociedades. Sociedad patrimonial. En el Impuesto sobre Sociedades, para que se considere que se desarrolla una actividad económica, también es preciso disponer de al menos un trabajador con contrato laboral y a jornada completa que gestione los alquileres y que la carga de trabajo requiera dicha contratación. Esto afecta de forma directa a las sociedades cuyo activo está compuesto en su mayoría por inmuebles alquilados: si dichos inmuebles no están afectos a una actividad económica, les es de aplicación el régimen de sociedades patrimoniales, que impide aplicar algunos incentivos fiscales.
Grupo. Pues bien, en el IS el “requisito del empleado” se aplica de forma más flexible. Por un lado, cuando una entidad forma parte de un grupo, al valorar la existencia de la actividad económica, por ley se tienen en cuenta todas las sociedades del grupo. Por tanto, los alquileres de una sociedad pueden ser gestionados por un trabajador de otra entidad del mismo grupo.
Subcontratación. Por otro lado, Hacienda también acepta que existe actividad económica si la empresa subcontrata a un tercero para gestionar los alquileres. Eso sí, para ello:
- El tercero subcontratado debe disponer de los medios necesarios para desempeñar tal actividad (por ejemplo, una gestoría).
- Además, para poder sustituir al “empleado a jornada completa” por un gestor externo especializado, es necesario que la gestión de los inmuebles alquilados sea lo suficientemente compleja para requerir dicha sustitución. Por ejemplo, Hacienda ha aceptado esta sustitución en el caso de un edificio de oficinas alquilado de 30.000 m2, y la ha negado en el caso de una empresa con nueve viviendas alquiladas y unos ingresos anuales de 70.000 euros.
Idea final. Al contrario de lo que sucede con el IRPF, en el IS existe actividad económica si quien gestiona los alquileres es un empleado de otra empresa del mismo grupo o un tercero subcontratado (siempre que la complejidad de la gestión requiera contratar a tal tercero).
