Importante. Para complementar sus ingresos, un tío suyo de más de 65 años va a vender la nuda propiedad de su vivienda a una empresa que a cambio le satisfará una renta vitalicia. Su tío mantendrá el usufructo vitalicio de la vivienda, por lo que podrá seguir residiendo en ella o incluso arrendarla. Pues bien, aunque este tipo de operaciones resulten atractivas a primera vista (al asegurar la estabilidad financiera de la persona mientras viva), es importante también tener en cuenta el coste por IRPF que pueden suponer. Vea cómo actuar en estos casos para que dicho coste sea el más bajo posible.
Tributación óptima. Para que la tributación por IRPF sea mínima, recomiende a su familiar que formalice este tipo de operaciones sólo sobre su vivienda habitual y una vez que haya cumplido los 70 años. Vea los motivos.
Vivienda habitual. En primer lugar, cuando una persona mayor de 65 años transmite su vivienda habitual, no debe tributar en su IRPF por la ganancia patrimonial que haya obtenido en la venta (dicha ganancia queda exenta).
A partir de 70 años. Asimismo, vender la vivienda cuando ya se han cumplido los 70 años permite que la tributación anual por IRPF derivada de la renta vitalicia sea la mínima posible.
Renta vitalicia. A medida que se cobra una renta vitalicia, el beneficiario debe declarar un porcentaje de los cobros percibidos y tributar por ellos en la base del ahorro de su IRPF. El porcentaje por declarar depende de la edad que tenga en el momento de constituir la renta vitalicia, siendo de sólo el 8% si ya se han cumplido los 70 años. En cambio, si se constituye la renta a los 65 años, dicho porcentaje es del 24%, y si se constituye entre los 66 y los 69 años, del 20%.
Ganancia. Si en lugar de transmitir su vivienda habitual su familiar transmite otro inmueble, la venta no quedará exenta, y deberá declarar en su IRPF una ganancia por la diferencia entre el valor actualizado de la renta vitalicia (dato que podrá facilitarle la empresa adquirente) y su valor de adquisición. Dicho valor actualizado, en general, coincidirá con el valor de mercado. No obstante, si es inferior, debe declararse el valor de mercado al calcular la ganancia.
Alternativa. Así pues, estas operaciones pierden atractivo si se transmite un inmueble diferente a la vivienda habitual. No obstante, existe una alternativa para no tributar por la ganancia patrimonial: que su familiar venda el inmueble cobrando su precio de una vez y, a continuación, con el dinero obtenido formalice una renta vitalicia asegurada en una entidad aseguradora. En ese caso, cumpliendo ciertos requisitos, la ganancia puede quedar exenta por su totalidad (o al menos en parte), aunque no se trate de la vivienda habitual.
Idea final. Este tipo de operaciones conviene realizarlas cuando se transmita la vivienda habitual y el vendedor ya haya cumplido los 70 años. De esta forma, no se debe tributar por la ganancia patrimonial y, además, se minimiza la tributación por la renta vitalicia.
